Налогообложение недвижимости

Налоговая система Федеративной Республики Германия предусматривает несколько видов налога в зависимости от организационно-правовой формы налогового субъекта и вида доходов. Мы рассмотрим те из них, с которыми чаще всего сталкивается покупатель недвижимости в Германии. Итак, налоги делятся на три основные группы: налог на доходы, налог на имущество, налог на сделки и потребление.

Налог на доходы.

Платят физические и юридические лица. Ставка подоходного налога физических лиц варьируется и расчитывается по прогрессивной шкале, исходя из совокупного дохода физического лица. При оформлении недвижимости на физическое лицо и использовании ее в личных целях, т. е. для собственного проживания субъект освобождается от налога. При сдаче недвижимости в аренду налог расчитывается исходя из дохода от аренды. Подоходный налог выплачивается в размере 25% от чистой прибыли, т. е. за вычетом всех затрат, связанных с эксплуатацией недвижимости, коими являются поземельный налог, аммортизация, страховка и пр.

Юридические лица выплачивают корпоративный налог. Основой для налогообложения корпораций является прибыль от их деятельности. При оформлении недвижимости на компанию, в частности, на ООО (GmbH), и сдаче е в аренду, компания платит корпоративный налог, который составляет 15% от чистой прибыли, т. е. за вычетом эксплуатационных расходов, коммунальных услуг, и пр. Третий вид налога на прибыль – промысловый налог.Этим налогом облагается прибыль от предпринимательской деятельности физических лиц и товариществ. Компании платят промысловый налог, если они занимаются производством, торговлей, и пр., т. е. если компания занимается куплей-продажей недвижимости, она выплачивает промысловый налог (вдобавок к корпоративному), ставка которого составляет 15%.

Налог на имущество.

Налог на имущество, в данном случае на недвижимость выплачивается ежегодно. Он расчитывается по специальной формуле, индивидуальной для каждого конкретного земельного участка. При этом учитывается тип недвижимости, год строительства, наличие собственной парковки/гаража, и т. д. К этой же категории налогов относятся налоги на наследство и дарение. Налоговая ставка на неследование недвижимости зависит от степени родства. Для ближайших родственников – супруги (а) – первые 500 000 налогом не облагаются, для детей, в том числе неродных – первые 400 000 €. С оставшейся суммы взимается налог по шкале:

До 75 000 € - 7%

75 000 – 300 000 € - 11%

300 000 – 600 000 € - 15% и т. д. максимум 30%

Такая же система расчетов действительна для дарения недвижимости.

Налог на сделки и потребление.

Прежде всего, это налог на приобретение недвижимости, который уплачиватся единовременно в размере, установленном индивидуально в каждой федеральной земле – от 3,5 до 5% от суммы покупки. Существует также налог на продажу недвижимости. При владении собственностью более 10 лет продавец освобождается от уплаты налога. В случае продажи недвижимости ранее этого срока налог высчитывается по той же схеме, что и подоходный налог в зависимости от прибыли, если речь идет о физическом лице. Юридические лица платят промысловый налог – 15%. Третий подвид данного вида налога – НДС. Налогом на добавленную стоимость, в принципе облагается любая услуга, которую предприниматель осуществляет за плату в процессе своей предпринимательской деятельности. Объектом налогообложения является любая услуга, не предназначенная для личного потребления, а также ввоз предметов из стран, не являющихся членами ЕС. Согласно Закону о НДС в Германии действуют налоговая ставка, составляющая 19%. НДС 19% практически всегда включен в стоимость товаров и услуг, в том числе и в стоимость недвижимости.